Le crédit immobilier
Le Courtier Savoyard effectue une analyse financière de votre projet et définit avec vous la solution de crédit adapté à vos besoins.
Le code de la consommation définit le prêt immobilier comme un contrat synallagmatique entre un établissement financier et un emprunteur, dont l’objectif est de financer l’achat ou la construction d’un immeuble.
L’investissement dans l’immobilier, qu’il soit pour l’achat d’une résidence principale ou pour la constitution d’un parc locatif, est une opération financière onéreuse. La constitution d’un plan de financement s’avère donc indispensable avant toute autre démarche. Pour plus d’informations :
Le plan de financement
Apport et endettement
L’apport et l’endettement sont les deux piliers fondamentaux qui nous permettent d’établir une capacité d’acquisition. Cette analyse vous donne une visibilité sur la faisabilité de votre projet et son montant.
L’apport exigé par les établissements bancaires diffère selon qu’il s’agit d’une acquisition dans le neuf ou l’ancien. Cet apport doit financer :
- Les frais de notaire
- Les coûts liés à la garantie : hypothèque, société de caution, privilège préteur de deniers
- Les frais de dossier bancaires
- Les frais de courtage
Le montant total de ces frais correspond à 10% du prix d’acquisition dans l’immobilier ancien et 5% dans le neuf.
Tout argent frais supplémentaire intégré dans le projet sera considéré comme de l’apport net.
Analyse du risque et taux d’endettement
L’analyse du risque débute par le calcul d’un taux d’endettement correspondant au ratio charges de crédits du foyer sur le montant total des revenus.
Il n’existe pas juridiquement d’endettement plafond. Toutefois, les standards bancaires s’accordent sur un taux d’endettement d’environ 33%. Ces normes permettent de calculer le restant à vivre par personne. Idéalement, ce reste à vivre doit correspondre à un minimum de 500€ par personne.
L’analyse financière finalisée, une capacité de remboursement est déterminée. Votre dossier peut alors être transmis à l’ensemble de nos partenaires bancaires.
Plusieurs types de prêts existent selon la nature du projet et le profil de l’emprunteur.
Les différents types de prêts
Ces prêts peuvent être à taux fixe ou révisable, à échéances constantes ou progressives et peuvent être modulables. En cas de remboursement anticipé d’un prêt, des indemnités de remboursement anticipé seront à la charge de l’emprunteur, de l’ordre de 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts.
Le prêt immobilier classique :
Les établissements bancaires fixent leurs critères de décisions quant à l’objet du prêt (acquisition, construction, neuf, ancien), la quotité d’autofinancement (apport), la garantie (hypothèque, nantissement, organismes de cautionnement), la durée (jusqu’à 25 ans). C’est le prêt le plus distribué.
Le prêt conventionné (PC) :
Ce type de prêt est distribué par les organismes bancaires ayant passé une convention avec l’État. Il est accessible sans conditions de ressources mais est soumit à plusieurs exigences en terme de taux, de type de logement et de durée. Il est accordé pour toute acquisition de résidence principale ou de logement destiné à la location.
Le prêt à l’accession sociale (PAS) :
L’exigibilité au prêt PAS nécessite certaines conditions de ressources maximales au niveau du ménage (revenu fiscal de référence N-2) plafonné différemment selon la zone géographique d’acquisition du bien. Un revenu plancher de l’ordre de 10% du coût de l’opération est impératif pour en bénéficier. Par exemple, pour une acquisition de 200 000€, 20 000€ de revenus sont nécessaires pour accéder au PAS. Il finance les acquisitions de résidence principale ainsi que les constructions et les travaux d’amélioration.
Le prêt relais :
Cette opération est mise en place afin de financer l’apport constitué par la vente d’un premier bien, dans l’attente que celle-ci se réalise. Il constitue donc une avance sur le prix de vente. L’octroi de ce type de crédit présentant un risque pour l’organisme prêteur, ce dernier financera au maximum 70% du montant estimé de la vente.
Les garanties du prêt
La mise en place d’un prêt nécessite pour l’établissement bancaire, le recours à une garantie, ce qui lui assurera le remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Il s’agit principalement :
Hypothèque :
C’est une sureté réelle immobilière définit comme un droit accordé à un créancier sur un bien immeuble en garantie d’une dette, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. La plus utilisée est l’hypothèque conventionnelle qui est conférée uniquement par acte notariée.
Le privilège prêteur de deniers :
Ce privilège permet au prêteur d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. Cette garantie est effective dans le cadre de l’acquisition d’un bien déjà existant ou d’un terrain mais n’aura pas d’effet sur la construction d’une maison ou en cas de travaux.
Les organismes de cautionnement :
Un organisme agréé par les établissements bancaires se porte garant du remboursement de l’emprunteur après le versement d’une cotisation. Il intervient en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur et rembourse la banque du crédit en cours. Le fonctionnement de ce type d’organisme est basé sur la mutualisation des risques qui permet de garantir l’ensemble des prêts de ses adhérents.